Los rendimientos del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se refieren a los ingresos obtenidos por el alquiler o cesión de bienes inmuebles de naturaleza urbana o rústica. Para el ejercicio fiscal 2024, se han introducido modificaciones significativas que afectan tanto a la determinación de estos rendimientos como a las reducciones aplicables.
Determinación del Rendimiento Neto
El rendimiento neto del capital inmobiliario se calcula restando de los ingresos íntegros obtenidos (rentas del alquiler) los gastos deducibles asociados al inmueble. Entre los gastos deducibles se incluyen:
- Intereses y gastos de financiación: Intereses de préstamos y otros gastos de financiación para la adquisición o mejora del inmueble.
- Tributos y tasas: Impuestos y tasas estatales y locales que recaen sobre el inmueble, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Gastos de comunidad y administración: Cuotas de comunidad, gastos de administración, vigilancia, portería y similares.
- Gastos de formalización del contrato: Honorarios de abogados, notarios y otros profesionales relacionados con la formalización del contrato de arrendamiento.
- Saldos de dudoso cobro: Importes adeudados por inquilinos que sean considerados incobrables, bajo ciertos requisitos.
- Primas de seguros: Costes de seguros que cubran riesgos sobre el inmueble, como incendios, robos o responsabilidad civil.
- Servicios y suministros: Gastos de servicios como agua, electricidad, gas y otros, siempre que sean pagados por el arrendador.
- Amortización del inmueble: Se permite una deducción por depreciación del 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral, excluyendo el valor del suelo.
Reducciones Aplicables a los Rendimientos Netos
A partir del 1 de enero de 2024, la Ley 12/2023 ha modificado las reducciones aplicables a los rendimientos netos positivos derivados del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Estas reducciones buscan incentivar el alquiler en condiciones favorables y varían según las circunstancias del contrato:
- 90% de reducción: Aplicable cuando se formaliza un nuevo contrato de arrendamiento en una zona de mercado residencial tensionado, y la renta inicial se ha reducido en más de un 5% en comparación con el contrato anterior.
- 70% de reducción: Se aplica si se cumple alguna de las siguientes condiciones:
- El inmueble se alquila por primera vez y está ubicado en una zona de mercado residencial tensionado, con un arrendatario de entre 18 y 35 años.
- El arrendatario es una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda.
- 60% de reducción: Cuando la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación finalizada en los dos años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.
- 50% de reducción: Aplicable en los demás casos que no cumplan las condiciones anteriores.
Es importante destacar que para los contratos de arrendamiento formalizados antes del 26 de mayo de 2023, se mantiene la reducción del 60% que estaba vigente hasta el 31 de diciembre de 2023.
Consideraciones Adicionales
- Arrendamientos para uso distinto de vivienda: Los arrendamientos de locales comerciales o para usos distintos al de vivienda habitual no pueden beneficiarse de las reducciones mencionadas, ya que estas están destinadas exclusivamente a alquileres de viviendas habituales.
- Arrendamientos turísticos o de temporada: Este tipo de alquileres no se consideran arrendamientos de vivienda a efectos fiscales, por lo que no aplican las reducciones indicadas.
- Actividades económicas: Si el arrendador cuenta con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la gestión de los arrendamientos, la actividad puede considerarse económica, lo que implica una tributación diferente en el IRPF.
Es fundamental que los contribuyentes revisen detalladamente las condiciones de sus contratos de arrendamiento y las características de los inmuebles para aplicar correctamente las deducciones y reducciones en su declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2024.
