Publicado por Jesús Rojas – 7 de julio de 2025

La Dirección General de Tributos (DGT) se ha pronunciado recientemente sobre el tratamiento fiscal en el IVA de una operación de leasing back que afecta a un edificio destinado a residencia de mayores. El análisis se recoge en la Consulta Vinculante V0258-24, de 29 de febrero de 2024, y ofrece una interpretación clara sobre la no aplicación del régimen de no sujeción previsto en el artículo 7.1º de la Ley del IVA (Ley 37/1992) en este tipo de transacciones.

¿En qué consiste el leasing back?

El leasing back es una operación habitual en el ámbito empresarial en la que una sociedad vende un bien —en este caso, un inmueble— y lo arrienda inmediatamente al comprador, de forma que la entidad vendedora mantiene el uso del bien y obtiene liquidez sin perder su aprovechamiento económico.

En este contexto, surgen dudas sobre si esta transmisión podría estar no sujeta al IVA por considerarse una transmisión de una unidad económica autónoma, según lo previsto en el artículo 7.1º de la Ley del IVA.

Hechos analizados por la DGT

La entidad consultante va a adquirir un edificio destinado a residencia de mayores, que seguirá siendo explotado por el transmitente mediante un contrato de arrendamiento posterior. La compraventa se limita al inmueble y sus instalaciones, sin incluir otros elementos como personal, licencias, fondo de comercio o clientela.

La cuestión planteada es si esta operación estaría no sujeta al IVA conforme al artículo 7.1º LIVA.

Respuesta de la DGT: sujeción al IVA por tratarse de una mera cesión de bienes

La DGT recuerda que el artículo 7.1º establece que no estarán sujetas al IVA las transmisiones de elementos patrimoniales que formen una unidad económica autónoma, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios. Sin embargo, esta no sujeción no se aplica en los casos de mera cesión de bienes.

En la operación analizada, lo transmitido es únicamente el edificio con sus instalaciones. La DGT concluye que no se transmite una unidad económica autónoma, sino un mero bien inmueble, ya que no se incluye una estructura organizativa suficiente (como personal, contratos en vigor o medios humanos). Por tanto, la operación queda sujeta al IVA.

Requisitos para aplicar la no sujeción del artículo 7.1º LIVA

Según la doctrina administrativa y jurisprudencia del TJUE (Zita Modes, Schriever), para que una operación de este tipo pueda quedar fuera del ámbito del IVA se requiere:

1. Que los elementos transmitidos constituyan una unidad económica autónoma en sede del transmitente.
2. Que dicha unidad esté afectada al desarrollo de una actividad empresarial o profesional.
3. Que el adquirente mantenga la afectación de los bienes al ejercicio de una actividad económica.

Cuando estos elementos no concurren, como ocurre en la consulta, la transmisión se considera una operación sujeta y no exenta, con obligación de repercusión del impuesto.

Conclusión práctica

Esta consulta aclara que las operaciones de leasing back inmobiliario, cuando se limitan a la transmisión del edificio sin medios organizativos adicionales, están plenamente sujetas al IVA, ya que no constituyen la transmisión de una unidad económica autónoma.

Para que se aplique la no sujeción del artículo 7.1º, es indispensable que la transmisión incluya algo más que el activo físico: debe incorporar los elementos necesarios para el desarrollo autónomo de la actividad.

Referencia

– Consulta Vinculante DGT V0258-24, de 29 de febrero de 2024.
– Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido: artículos 4, 5, 7.1º y 20.
– Sentencias del TJUE: C-497/01 (Zita Modes), C-444/10 (Schriever).